18710738366樓市顯現拐點信号 “地價推高房價”魔咒有望破解
從李嘉誠撤資開始，到随後的王石、潘石屹出售旗下股份和項目，再到各地樓市投資客傳出的集中抛售，以及10月份各種房地産相關數據的反轉，直至十八屆三中全會上釋放的增加土地供應信号，這一連串的事實片段放在一起，似乎不再是那個“狼來了”的故事。
“目前，一線(xiàn)土地市場明顯過熱，各地地王頻出，這給後市帶來潛在風險。”國(guó)泰君安(ān)一位房地産分(fēn)析師稱。
如今，這樣的市場熱度有望在十八屆三中全會後得到降溫。
十八屆三中全會公報提出，要建立城鄉統一的建設用(yòng)地市場。房地産業内人士一直認為(wèi)，如果這一設計能(néng)夠有力實施，土地供應能(néng)夠有效增加，那麽，“地價推高房價”的魔咒就有望得到破解。
對此，中金公司首席經濟學(xué)家彭文(wén)生則有着更為(wèi)直接的判斷：改革将加快房地産泡沫破裂。
而對于房地産企業而言，市場層面反映出的供需變化與政策層面釋放出的改革信号，使得房企面臨着更為(wèi)複雜的局面。盡管十八屆三中全會公報全文(wén)并未提及房地産，房企卻從公報的字裏行間觸及市場化改革的深意。
“從公報中，我們可(kě)以看出，對于房地産市場來說未來市場的作(zuò)用(yòng)會更加受到重視，而平抑房價的任務(wù)則通過增加土地供給來解決。”北京一家大型品牌房企的負責人對記者表示。
中金公司的一份研究報告認為(wèi)，過去十多(duō)年房地産價格快速上升的經濟社會基礎是地方政府土地供應壟斷，财稅扭曲，金融壓抑，社會保障不平衡帶來的收入差距擴大和儲蓄率上升，以及貨币信用(yòng)支持投資擴張的增長(cháng)模式。
而此次結構改革正是針對這些扭曲因素，所以改革的推進深化将消除過去十多(duō)年房價快速上漲的經濟基礎。
不過，各方對于改革的深度和廣度無疑仍然處于理(lǐ)想狀态，房地産的市場化改革能(néng)否撼動已經居高不下的房價，仍要考驗本屆政府的執政能(néng)力和決心。
樓市的信号
“最近我們收到的房源挂牌信息明顯比前一段時間要多(duō)，”北京海澱區(qū)學(xué)院路一房屋中介門店(diàn)經理(lǐ)告訴記者，“不少房主都抱着先挂一個價格試試看的心态，急售的情況不是很(hěn)多(duō)。”
事實上，從10月中旬開始，北京二手房市場就開始傳出抛售的消息。一些地産從業人士開始建議業主抛售二手大戶型；一些多(duō)套房業主紛紛将名下三四套房産出售，然後一步到位換到地段、學(xué)區(qū)以及戶型等良好的小(xiǎo)區(qū)中。
更為(wèi)重要的是，某中介機構負責人對記者透露，由于中央堅決反腐的決心和中央領導财産公示所釋放的官 員财産公示工作(zuò)“玩真的”信号，使得很(hěn)多(duō)官員身份的房主加快賣房，在這次抛售的房源當中，位置好和戶型大的改善性房源居多(duō)，可(kě)以很(hěn)大程度上吸收市場上改善性購(gòu)房者買新(xīn)房的需求。
另一個有意思的信号是，記者調查發現，之前炒得火熱的亦莊某改善性樓盤，出現了蓄客不足的問題。亦莊某知名樓盤，原計劃11月底開盤，但是在11月上旬的時候，實際蓄客量仍然很(hěn)差。由于位置較差，以及亦莊的剛需、改需求被融創楓丹壹号開盤吸收，亦莊炒得火熱的樓盤，11月份普遍沒了聲音。
“現在市區(qū)出現了很(hěn)多(duō)性價比高的二手房源，對這些郊區(qū)項目的購(gòu)房需求造成了虹吸效應。”上述中介負責人表示，接下來的2個月内，市區(qū)房源繼續增加，房價會下降，會對郊區(qū)的新(xīn)盤帶來緻命影響。
除了北京之外，深圳、上海、杭州、重慶等地都出現了投資客集中出售房源的現象。據記者在深圳多(duō)個中介了解到的信息，大投資客從8、9月開始紛紛抛盤，高位減持降低資産風險，深圳缇香名苑十多(duō)套四十餘平方米小(xiǎo)戶型被房主一次性抛出。
而與這類抛售信息相對的是，購(gòu)房者的購(gòu)房熱情卻漸漸降溫。由于今年以來房價漲幅過大、銀行房貸收緊，加之近期北京、深圳、上海等多(duō)地政府均出台調控措施控制房價等多(duō)種因素的出現，使購(gòu)房成本有所增加，購(gòu)房者觀望情緒油然而生。
“樓市正在醞釀明顯的過剩危機，從全國(guó)成交看，漲幅已經放緩，需求在高價下逐漸萎縮。”北京中原地産市場研究部總監張大偉表示。
根據國(guó)家統計局最新(xīn)發布的數據，1-10月份，全國(guó)商品房銷售面積95931萬平方米，同比增長(cháng)21.8%，增速比1-9月份回落1.5個百分(fēn)點。
從庫存的角度看，10月末，全國(guó)商品房待售面積45361萬平方米，比9月末增加726萬平方米。其中，住宅待售面積增加448萬平方米。
而針對房地産景氣指數下滑，張大偉表示，該迹象表明樓市已經存在比較大的風險，後市調整的預期越來越強烈。
“京滬深等一線(xiàn)城市最近都出台了各城市的調控細則，很(hěn)可(kě)能(néng)會冰封2013年四季度市場，但因為(wèi)在供應方面沒有有力措施，未來市場走勢依然很(hěn)難出現改變。”張大偉指出，“三中全會已經釋放出增加土地供應、加快房源供給等方面的政策信号，這些政策可(kě)能(néng)會影響到2014年乃至2015年市場的發展方向。”
房企開始撤退
“未來樓市的供應結構是低端有保障、中端有支持、高端有市場的三元供應體(tǐ)系，所以未來房企的業務(wù)模式也将更加多(duō)元化。”上述北京大型品牌房企負責人表示。
與此同時，記者發現，目前已經有一部分(fēn)開發商有意将更多(duō)的注意力轉移到中高端市場。而這也意味着，未來滿足普通購(gòu)房者自住需求的住宅價格将有望被拉低。
此外，對市場走勢敏感的開發商也已經開始尋找自己的退路，從國(guó)内市場中抽身。
這其中表現最為(wèi)搶眼的當屬李嘉誠。從今年8月份開始，李嘉誠旗下的長(cháng)江實業以及和記黃埔便相繼抛售上海陸家嘴東方彙經中心OFC寫字樓和廣州西城都荟廣場和停車(chē)場。
有業内人士稱，李嘉誠是跨越周期投資的高手，選擇在現在的時間點退出，潛藏的信号說明他(tā)或許認為(wèi)中國(guó)房地産市場已經進入高風險區(qū)間。
很(hěn)明顯，地産大佬王石也從李嘉誠的動作(zuò)中有所感悟。“精(jīng)明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物(wù)業，這是一個信号，小(xiǎo)心了!”王石在7.3萬元/平方米的農展館地王誕生時評論道。
當然，不僅隻是提醒，萬科(kē)近日被曝出抛售旗下杭州公司部分(fēn)地産股權達30億元。據專家分(fēn)析，此舉意味着萬科(kē)資金退出房地産已經開始行動，是受李嘉誠的啓發，抛售房産準備過冬。
此外，近日有媒體(tǐ)稱，SOHO中國(guó)正為(wèi)上海三個項目尋找買家，其中包括虹口區(qū)的兩個商業項目以及靜安(ān)區(qū)的一個商住兩用(yòng)複合設施。
不過，在衆多(duō)業内分(fēn)析人士眼中，當下樓市高溫的始作(zuò)俑者仍然是日益推高的地價。對于國(guó)内房地産市場而言，“地價推高房價”仍然是難以破解的魔咒。
“2002年以來中國(guó)的房價一路上漲，主要是由于中國(guó)經濟，尤其是土地制度中存在一些根本的體(tǐ)制性問題。”中國(guó)人民(mín)大學(xué)國(guó)家發展與戰略研究院副院長(cháng)陶然說。
十八屆三中全會公報提出，要建立城鄉統一的建設用(yòng)地市場，這與十七屆三中會提出的“逐步建立城鄉統一的建設用(yòng)地市場”有所區(qū)别。
“目前，一線(xiàn)土地市場明顯過熱，各地地王頻出，這給後市帶來不小(xiǎo)的潛在風險。”國(guó)泰君安(ān)一位房地産分(fēn)析師認為(wèi)，十八屆三中全會在土地市場方面釋放的改革信号有望通過土地流轉擴大土地供應來降溫。
“失去對土地資源的控制權，地方政府要安(ān)排項目就會變得很(hěn)困難，土地流轉之後，地方政府的土地收入會大幅降低，所以管理(lǐ)模式和利益調整都存在非常大的困難。”中國(guó)土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲如是說。